一线城市领衔 “土地财政”将再破3万亿

 

不过，徐振宇并不完全认同上述 能完整体现地方土地财政的现状，而是认为还应该从土地出让纯收益的角度来看问题。

 

2008年~2012年5年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照徐振宇的统计，这五年，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。

 

此外，自2010年以来，土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在徐振宇看来，除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地“打埋伏”外，另一个重要因素是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准，导致土地出让纯收入迅速降低。

 

随着土地资产化进程的加快，从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地贷款收入。如果将三者相加，则地方财力依赖土地的程度将更加明显。

 

更值得关注的是，随着土地出让市场化程度的提高，土地出让收入更加公开透明，但支出的公开透明程度却原地踏步多年。

 

在财政部年中公布的“2012年全国财政决算”中，包括了2012年中央政府性基金收入决算表和2012年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金，则只有2012年收入决算表，而没有2012年地方政府性基金支出决算表。

 

换言之，外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入，而不知道这些资金具体的支出情况。

 

一线城市领衔

 

2013年土地市场整体成交火热，如果分城市来看，可以发现一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”，而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。

 

据中原地产统计，截至12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元上涨150%。其中，上海全年土地出让金为2178亿元，北京紧随其后高达1736亿元，广州和深圳分别为650亿元和450亿元。

 

除了一线城市，部分热点二线城市亦成为房企布局的重点。截至发稿，2013年杭州成功出让225宗地块，成交金额高达1327亿元，较2012年翻倍，同时也刷新了历史纪录；南京共完成84幅商住类用地的出让，总出让金额为794亿元，相比去年全年的358亿元翻倍，同样创出历史新高。

 

据克而瑞研究中心提供的 ，今年前11个月，全国53个重点城市经营性用地成交面积同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二三线城市分别提升了13%及34%；土地出让金方面，重点城市前11个月土地出让金合计同比增长67%，一线城市土地出让金涨幅更是高达195%。

 

在多数业内人士看来，今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆，与品牌房企的“回归一二线战略”密切相关。

 

显示，2013年前11月，万科、绿地、保利、中海、恒大五大房企纷纷加大在一二线城市的投入，拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中绿地更是高达97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

 

一家A股上市中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三四线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企，看到再在三四线城市开发空间不大，也往一二线城市挤，导致一二线城市现在土地市场非常热。”

 

北京中原地产市场研究总监张大伟认为，与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、低增长相比，一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的“三高”趋势。

 

克而瑞研究中心预计，2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计明年下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。