危险的中国楼市赌局：投资者为供应过剩“埋单”

 

孟音也认为，目前北京、上海等城市，供应量绝非远远超过需求，造成目前高库存的主要原因是需求的萎缩。而导致需求迅速萎缩的原因有两个：一是住房按揭贷款利率持续升高，导致一部分购买需求因为利率上涨难以承受房价；另一原因则是市场普遍看跌房价。购房者因为信心不足从而推迟入市。孟音认为，第二个因素是造成一季度销售低迷的主要原因。

 

过去十年间，多次楼市宏观调控都曾造成市场在短时间内迅速低迷。但随着时间的推移，市场的看法发生变化，成交量又能迅速反弹。

 

开发商们显然注意到了这一现象。记者发现，一季度房地产商普遍通过追加借款来提升公司的“御寒”能力。

 

睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说，包括保险资金、地下私募在内的多类资金正在流入房地产，这使得开发商在销售不畅的情况下，依然能保证资金充裕。

 

投资人的风险：为输家买单

 

随着此前房价不断攀升，开发商的风险正在不断增加。“对于这一点，开发商看得很清楚。他们之所以敢这样做，是因为他们早已经把赚到的转移出了房地产业。最终承担风险的，并不是开发商的老板。”薛迥文说。

 

如果不是开发商自己，那么谁将为市场供应过剩和房价下跌“埋单”？答案非常明确，那些正在为地产业源源不断输送资金的金融资本。

 

其中风险最大的，也许是那些承诺过高回报预期的地产私募和信托借款。加上发行成本，房地产私募、信托的平均借款融资成本一度高达15%甚至更多。

 

高额的投资回报，使这些融资工具习惯于在房地产行业的高风险领域寻找新的投资机会。而这些领域之所以能够达到如此高的回报率，通常是因为银行等对风控有更高要求的部门已经不愿意将钱借给房企了。

 

汉斯集团亚太区高级执行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境内私募基金的高回报是很难做到的。当然不排除有基金会采用更高的投资杠杆来实现承诺的回报。但通常情况下，这将带给投资者更大的风险。

 

而在薛迥文眼里，追逐高回报的地产私募或者信托为高风险的房地产开发投资行为“埋单”的概率正在增加。事实上，此前已经有信托因为信托借款项目的逾期违约而不得不选择刚性兑付。

 

不过，遭遇了库存滞销压力的房地产业仍然有很多机会。正如万科总裁郁亮在公开力挺毛大庆时所说，“不动产精细化才刚刚开始”。无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有不同，原有存量的不动产难以满足他们的需求，无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会带来机会。只是客户的需求会越来越精细化，不只是面积越来越大这么简单。

 

有能力把握这些机会的企业将成为行业中的领先者，他们所掌握的经营优势仍然被认为是企业的高度机密。而记者通过2014价值地产总评榜组委会提供的线索，了解到行业领先者不用担心高库存的秘密。在未来的两到三个月时间里，将逐步公开这些秘密，帮助投资者找到那些在房地产产能过剩的大环境下，不用降价依然可以有不错销售表现的明星企业。