京津冀一体化下的投资商机：地产行业最受益

 

进入2014年，京津冀一体化浪潮渐起，先是三地协同发展上升成为国家战略，后来动物园服装批发市场将搬至河北、保定楼盘遭投资客疯抢等新闻不断，京津冀热度不断上升，概念股也在掀起一波波的炒作浪潮。据财政部测算，京津冀一体化，未来6年需要投入42万亿元人民币。多家机构认为，进入快车道发展的京津冀一体化，将带来房地产、基建、交运、环保等行业的确定性投资机会。

 

基建先行

 

谈到京津冀一体化，首先注意到的应该是交通，如何让这三个地区发展成就像在一个地区一样便捷呢？这就需要完善当前的交通网络，加大铁路、公路以及高铁路线的建设。记者注意到，目前京津冀各地区也都纷纷开始规划各地交通网络建设，重新布局。

 

北京市交通委规划处负责人日前透露，国家正在结合京津冀三省市的要求统一编制交通规划，交通规划要与三地的产业格局和城市布局同步调整。

 

而根据《北京交通发展纲要(2014-2030年)》，北京给出了京津冀交通一体化规划的时间表。计划到2020年，形成京津冀9000公里的高速公路网和主要城市3小时公路交通圈，9500公里的铁路网和主要城市1小时城际铁路交通圈，实现首都国际机场1亿人次乘客目标和北京新机场一期工程的投入使用，着力打造京津冀“一环六放射二航五港”的交通一体化体系。

 

京津冀经济一体化是一个长期过程，作为基础之一的京津冀基建一体化必然先行一步，作为主要承载地的河北省的基建一体化更是重中之重。

 

有资料显示，河北省当前城镇化率仅为46.8%，基础设施水平也相对落后，为加速推动城镇化进程，提高环京津地区的聚集人口和产业的能力，未来数年河北基础设施投资将保持相当规模，以匹配城镇化和产业转型的需求。

 

从具体投资情况来看，根据河北省建材行业测算，未来7年河北省新增的基建投资总额将超过3.1万亿元，年均约4500亿元，这将对当地基建建材等形成持续的拉动。因此未来基建投资的更多看点在于河北的相关投资机会，如随着京津冀规划的具体出台，作为先行的基建一体化进程将正式驶入快车道。

 

地产行业受益最快

 

房地产是京津冀协同发展带动最为明确的行业之一，由于承接人口与产业转移的需要，该行业在规划发展中最快受益。

 

一些专家对于京津冀地区的资源价值进行分类，认为北京市、天津市及廊坊市土地资源价值最高，其中主城区主要是由于资源的稀缺性，未来随着区域经济的进一步发展，资源具备升值空间；北京周边、天津以及廊坊市的土地都将是两个核心经济区的主要资源，随着规划的出台，大概率将会成为一体化进程的主战场。而保定、沧州、唐山及秦皇岛等地，在没有额外政策刺激的情况下，整体资源稀缺性以及土地资源价值相对核心区较低，随着中心区域产业溢出及配套产业的逐步完善，资源价值逐步提升。对于河北其他城市，则主要受益于产业的外迁，在短时间内土地及项目资源难以实现较大幅度的价值提升。

 

而随着一体化的建设，无论是住宅开发、商业开发、办公开发甚至是一部分的工业开发，都将是区域内房地产开发的热点。众多房企定会抓住这个好时机加大投资、开发力度，在津、冀地区的房地产开发市场中分一杯羹。

 

从事房地产项目十多年的RET睿意德董事商十磊告诉记者：“比较有优势的肯定是当地的地方龙头企业及肩负区域建设的国有大型房地产开发企业，同时在商业及配套设施打造上有丰富经验的开发企业也会有比较好的入局机遇。”

 

另一方面，虽然京津冀一体化的具体规划还未出台，但却已经给北京周边、河北、天津的楼市带来了巨大震荡。

 

如河北保定，有传言，保定将作为首都副中心分担部分功能，于是保定房价迅速升温。据当地业内人士介绍，受传言影响，保定当地楼盘房价普遍上涨1000-2000元/平方米不等，甚至最疯狂时期可以达到“一天一价”。

 

而天津，虽然楼市表现目前还算“矜持”，但市场已经暗流涌动。有消息称，天津周边区域将成为“京津冀一体化”的重要受益地区。果不其然，3、4月份天津西青、武清、滨海的土地市场异常火爆。不仅吸引来了首次进军北方市场的福建正荣集团，西青区张家窝片区楼面价一年翻番的局面也已上演。除此之外，在2014年天津春季房交会期间河北省不少项目相继出现在津门市场，可见开发商会利用一切机会宣传自己项目在京津冀一体化发展中的优势地位。虽然3月份天津楼市成交量同比减少了19%，但单价同比增长了0.32%。

 

北京周边如固安、燕郊这样的小城镇，房地产市场也都在“京津冀一体化”概念下被刺激得躁动不安。如现在燕郊和北京之间没有地铁，房价却也涨到10000-15000元/平方米。

 

但不少业内人士亦提醒，京津冀一体化将会是近期中国城市群发展的重要步骤，其发展规划短时间可能不会出现太大变化。就投资而言，适合长期投资，倘若中央政府迟迟不出一体化细则，楼市下行并非不会出现。